江苏汤圣泉

 裁判要旨

     本案中，案涉房屋系栾志祥原有房屋拆迁安置取得，栾志祥、陶玉玲与马林顺、朱德萍在签订房屋买卖契约时，案涉房屋并未登记在栾明祥名下，亦未由栾明祥实际控制，一审认定马林顺、朱德萍有理由相信栾志祥、陶玉玲对案涉房屋享有处分权，有相应的事实和法律依据。

根据房屋买卖契约约定，栾志祥、陶玉玲应保证所售的房屋真实、合法、权属清楚，自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷，债权、债务等概由栾志祥、陶玉玲负责清理，并承担民事责任。因此，即便栾志祥在出售案涉房屋之前与栾明祥、张乐秀达成换房的合意，栾志祥、陶玉玲擅自出售案涉房屋，其后果亦应由栾志祥、陶玉玲承担。

 

裁判文书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判决 书

(2018)苏01民终6322号

上诉人（原审第三人）：栾明祥，男，1971年3月12日生，汉族，户籍地南京市江宁区。

委托诉讼代理人：金向煜，江苏振泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙清清，江苏振泽律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：马林顺，男，1963年12月19日生，汉族，住南京市雨花台区。

被上诉人（原审原告）：朱德萍，女，1963年8月24日生，汉族，住南京市雨花台区。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱大胜，北京市中银（南京）律师事务所律师。

原审被告：栾志祥，男，1956年10月27日生，汉族，住南京市江宁区。

原审被告：陶玉玲，女，1959年2月18日生，汉族，住南京市江宁区。

以上两原审被告共同委托诉讼代理人：金向煜，江苏振泽律师事务所律师。

以上两原审被告共同委托诉讼代理人：孙清清，江苏振泽律师事务所实习律师。

原审第三人：张乐秀，女，1970年12月20日生，汉族，户籍地南京市江宁区。

上诉人栾明祥因与被上诉人马林顺、朱德萍，原审被告栾志祥、陶玉玲以及原审第三人张乐秀房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初12308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

栾明祥上诉请求：1、撤销南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初12308号民事判决书，依法改判驳回原审原告的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：

一、原审被告与被上诉人订立的《房屋买卖契约》违反法律的强制性规定，是无效合同。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。案涉房屋是农村宅基地及建设房屋被拆迁补偿而来，在原审被告与被上诉人订立《房屋买卖契约》时土地性质为农民集体所有土地。因此，《房屋买卖契约》因违反法律的强制性规定而无效，即使现在土地性质发生改变，转化为国有建设用地，案涉房屋已具备买卖条件，依然不能改变订立合同时土地性质为农民集体所有土地。

二、被上诉人在购买房屋时已经知道且应当知道案涉房屋的土地性质为农民集体土地，原审被告在签订《房屋买卖契约》时已告知被上诉人案涉房屋的实际所有人。

根据《物权法解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”被上诉人作为房屋购买人，按照常理应当对案涉房屋的土地性质（农民集体土地）以及归属（上诉人栾明祥）等基本情况有所了解，而被上诉人否认知晓上述情况，属于重大过失，应当承担相应的责任。一审法院认定被上诉人有理由相信与原审被告签订《房屋买卖契约》时对案涉房屋是有权处分，属于事实认定错误。

综上所述，一审法院认定事实不清，请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。

审理中，栾明祥补充意见如下：原审被告栾志祥、陶玉玲系无权处分案涉房屋，且案涉房屋已经实际办理了不动产登记，在上诉人名下。因此，请求二审法院判如所请。

马林顺、朱德萍辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。理由如下：

1、上诉人在上诉状中提到案涉房屋系集体土地，但上诉人在一审中并未举证证明。

2、上诉人称案涉房屋买卖合同签订时上诉人享有权利，但其并未提供证据予以证明。

3、案涉房屋系拆迁安置房，现在已经办理了不动产登记，可以上市进行交易，不存在上诉人主张还属于集体土地的情形。上诉人一方面认为买卖合同无效，一方面又认为是无权处分，该理由相互矛盾，必须确认到底是以何种理由提出主张。

栾志祥、陶玉玲述称：同意上诉人的意见。上诉人至今不同意将案涉房屋出售，因此效力待定已经变化为无权处分，因此案涉合同系无效的。

马林顺、朱德萍向一审法院起诉请求：1.判令栾志祥、陶玉玲继续履行合同并履行案涉房屋的过户义务；2.判令第三人栾明祥、张乐秀履行案涉房屋的过户义务；3.本案诉讼费由栾志祥、陶玉玲及栾明祥、张乐秀承担。

一审法院认定的事实：2009年8月12日，马林顺、朱德萍（乙方）与栾志祥、陶玉玲（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落于南京市江宁区房产（以下简称207室房屋）出售给乙方（建筑面积90平方米，含储藏室一间）；成交价为328000元，乙方于2009年8月12日支付甲方购房定金10000元，余款318000元在科学园物业公司更名手续完成时，由乙方一次性付清；甲方保证所售的房屋真实、合法，权属清楚，自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷，债权、债务等概由甲方负责清理，并承担民事责任……；甲方以后无条件协助乙方完成过户手续，过户产生的一切税费由乙方支付，与甲方无关。签订契约当日，马林顺、朱德萍交付栾志祥、陶玉玲定金10000元。2009年8月14日，栾志祥、陶玉玲共同出具收条一份，载明：“今收到马林顺购天景山盛乐苑4幢207室房屋购房款人民币318000元整。”该318000元（含定金10000元）中的180000元系从马林顺银行卡转账至第三人张乐秀的银行卡中。2009年8月14日，马林顺与栾志祥、陶玉玲又签订《协议书》一份，载明：马林顺购天景山盛乐苑4幢207室房屋由于现在更名不起来，先付栾志强叁拾壹万捌仟元整，还留壹万元整等更名后付清，现给马林顺天景山盛乐苑4幢207室档案袋壹份、拆迁协议书壹份、钥匙4把，双方达成协议（储藏室钥匙两把）物业更名在9月10号之前，并备注拆迁房票复印件贰份，由于房屋出租，更名后交接。2009年9月17日，马林顺与南京江宁科学园高校物业有限公司签订《入住协议书》、《装修管理合同》各一份，马林顺于当日实际入住207室房屋至今。

另查明，207室房屋已经取得不动产权证，登记在第三人栾明祥名下，登记时间是2017年2月17日，面积为92.03平方米。栾明祥与张乐秀原系夫妻关系，已于2011年6月21日登记离婚。2017年8月，马林顺、朱德萍向一审法院提起本案诉讼。庭审中，马林顺、朱德萍陈述办理过户登记的税费由其承担，并陈述其于物业更名时支付了现金10000元，但栾志祥、陶玉玲未出具收条，如果法院认定其已在物业更名时付清了购房尾款10000元的主张证据不足，其愿意再支付该10000元给栾志祥、陶玉玲，并已将该10000元提存至一审法院。

一审审理中，马林顺、朱德萍申请证人出庭作证，证明签订合同和付款的事实。证人陶某1出庭陈述，栾明祥、栾志祥与其是一个大队的，马林顺与其叔叔是朋友，其出庭是来证明马林顺向栾明祥买房子的事情，后陈述是马林顺向栾志祥买房子，之前说马林顺向栾明祥买房子是因其是第一次到法庭，说错了；马林顺与栾志祥签订买房合同时陶某2、栾志祥、陶玉玲、栾明祥夫妇及其与其叔叔均在场，但其没有看合同内容，后来双方在江宁区成山公寓附近的工商银行付过款，数额其不清楚，但其看到马林顺把钱给了栾志祥之后，栾志祥又把现金给了栾明祥的老婆，在工商银行付款时栾明祥夫妇均在场；后来在物业更名时其也在场，但当时马林顺有无付款其不清楚。证人陶某2出庭陈述，其与栾志祥、陶玉玲、栾明祥是同事，也是一个大队的，马林顺是其通过陶某1认识的，案涉房屋买卖契约的内容是其填写的，协议书也是其书写的，去物业更名时其也在场，马林顺在工商银行付款时陶玉玲在场，栾明祥在车上，栾明祥的妻子在陶玉玲处拿了钱；其只记得马林顺在工商银行给过钱，其余记不清楚了；对于在物业更名时马林顺有无付钱给栾志祥，其先陈述没有看到马林顺给钱给栾志祥，后在马林顺再次询问有无看到其在物业更名时给的10000元时又回答看到马林顺给了10000元给陶玉玲；对于栾明祥在签订《房屋买卖契约》及《协议书》时是否在场的问题，其先陈述签订两份协议时的在场人不包含栾明祥，后又陈述记不清楚了；其认可收取了案涉房屋买卖交易的服务费。

一审庭审中，栾志祥、陶玉玲与栾明祥均陈述207室房屋原系拆迁安置给栾志祥、陶玉玲的房屋，栾志祥与栾明祥于栾志祥将房屋出售给马林顺前将该207室房屋与栾明祥被拆迁安置的房屋（天景山公寓盛乐苑9幢106室房屋）进行了调换。栾明祥对换房事实提供了换房协议书予以证明。栾志祥、陶玉玲对换房协议书无异议，并陈述因第三人本来就有卖房的意愿，其二人得知后，询问第三人要不要将207室房屋出售，第三人没有做明确表示，其就帮忙把207室出售了，因为是私下换房，故交房手续仍然是由其二人与马林顺办理的。马林顺、朱德萍对该换房协议书不予认可，认为换房协议书存在伪造嫌疑，对换房协议书的形成时间也不认可，并申请对《换房协议书》的形成时间进行司法鉴定。

另，栾志祥、陶玉玲主张其在与马林顺、朱德萍订立房屋买卖契约时已经告知了马林顺、朱德萍其二人并非案涉房屋的实际所有人，但对此并未提供证据予以证明，马林顺、朱德萍也不予认可。栾志祥、陶玉玲又陈述其收到了收条上记载的318000元，其中180000元直接转账给张乐秀，作为其二人出借给栾明祥的借款，同时还交付了一部分现金给栾明祥，也是作为其二人出借给栾明祥的借款，当时给钱时其二人没有说是卖房款，栾明祥也没有询问；对于马林顺、朱德萍主张物业更名时支付的10000元，如果其二人收到了应当出具了收条；因为栾明祥欠高利贷，长期不在家，其二人无法找到栾明祥，故未告知栾明祥已将案涉房屋出售给马林顺、朱德萍一事，直至马林顺、朱德萍提起诉讼后才告知。栾明祥陈述在工商银行那次其确实在路边的车上，当时栾志祥也确实给了其一部分现金，具体多少钱其记不清楚了，给钱时也没有说是卖房款，当时高利贷的人在车上跟着其，其拿了钱就走了，至于张乐秀卡上的180000元其不清楚；因为其欠高利贷，不敢回家，居无定所，故没有询问过栾志祥、陶玉玲案涉房屋的情况，也没有上门查看过。

上述事实，有《房屋买卖契约》、《协议书》、收条、不动产登记资料查询结果证明、《入住协议书》、《装修管理合同》、证人证言、离婚证等证据材料证实。

一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马林顺、朱德萍与栾志祥、陶玉玲签订《房屋买卖契约》及《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。栾志祥、陶玉玲虽主张其与马林顺、朱德萍签订《房屋买卖契约》时已经告知马林顺、朱德萍其二人并非207室房屋的实际所有人，但是未提供证据予以证明，且该主张与《房屋买卖契约》载明的“甲方保证所售的房屋真实、合法，权属清楚”相矛盾，故一审法院对该主张不予采信。栾志祥、陶玉玲与第三人栾明祥虽主张双方已于2007年签订了《换房协议书》，约定将安置给栾志祥的207室房屋调换给栾明祥，即使该《换房协议书》属实，但是，第一，栾志祥与栾明祥均确认207室是安置给栾志祥的房屋，在栾志祥与马林顺、朱德萍签订《房屋买卖契约》前，栾志祥并未将207室房屋实际交付给栾明祥，当时该房屋也没有办理不动产权登记，故马林顺、朱德萍有理由相信栾志祥、陶玉玲与马林顺、朱德萍签订《房屋买卖契约》时对207室房屋系有权处分的；第二，栾志祥、陶玉玲陈述在将房屋出售给马林顺、朱德萍前，询问过栾明祥是否要出售房屋，栾明祥对此并未提出异议；第三，栾志祥、陶玉玲与栾明祥均确认马林顺在工商银行支付购房款之时，栾明祥在银行外的车上，且马林顺给付的购房款中有180000元款项是直接转账至张乐秀账户，栾志祥也将当时收到的剩余购房款中的部分给了栾明祥，虽然栾志祥、陶玉玲与栾明祥陈述付款当时并未告知栾明祥该款是卖房款，但是双方的该说辞明显不符合常理，且在此后长达8年的时间，栾明祥从未询问过207室房屋的情况，也从未查看过207室房屋，故可以认定栾明祥知道或者应当知道栾志祥将207室房屋出售的事实；第四，栾志祥已经将207室房屋交付马林顺、朱德萍多年，在马林顺、朱德萍提出本案诉讼前，栾明祥从未提出过异议；第五，张乐秀陈述其知道207室房屋已经给了他人，且已经有好几年了，可以印证栾明祥知道或者应当知道栾志祥将207室房屋出售的事实。因此，不论《换房协议书》是否真实，栾志祥、陶玉玲以及栾明祥以《换房协议书》对抗马林顺、朱德萍与栾志祥、陶玉玲签订的《房屋买卖契约》的辩解均无事实与法律依据，一审法院认定栾明祥明知栾志祥、陶玉玲将207室房屋出售给马林顺、朱德萍，但并未提出异议，视为认可栾志祥、陶玉玲将207室房屋出售给马林顺、朱德萍的行为，栾志祥、陶玉玲、栾明祥应当继续履行《房屋买卖契约》。对于马林顺、朱德萍申请对《换房协议书》的形成时间进行鉴定，因不具有鉴定的必要性，故一审法院不予准许。

对于马林顺、朱德萍主张其已于物业更名时支付了购房尾款现金10000元给栾志祥、陶玉玲的意见，虽然申请了证人出庭作证，但是证人陶某1对此不清楚，证人陶某2先陈述没看到马林顺在物业更名时给钱，后又陈述看到马林顺给了10000元给陶玉玲，前后陈述不一，马林顺、朱德萍也无其他证据予以证明，故对马林顺、朱德萍的该主张，因证据不足，一审法院不予采信。马林顺、朱德萍现已将该10000元提存至一审法院，可以认定马林顺、朱德萍已经付清了购房款328000元，其二人有权要求栾志祥、陶玉玲、栾明祥继续履行合同，协助其二人办理案涉不动产的变更登记手续。故对马林顺、朱德萍要求栾志祥、陶玉玲、栾明祥协助办理产权变更登记的诉讼请求，一审法院予以支持。第三人张乐秀与栾明祥已于2011年离婚，张乐秀陈述207室房屋离婚时分给了栾明祥，现207室房屋登记在栾明祥一人名下，故对马林顺、朱德萍要求张乐秀协助办理变更登记的诉讼请求，一审法院不予支持。马林顺、朱德萍自认变更登记的税费由其承担，不违反法律规定，一审法院予以确认。张乐秀经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决：一、栾志祥、陶玉玲、第三人栾明祥于判决发生法律效力之日起10日内协助马林顺、朱德萍将位于南京市江宁区不动产的产权变更登记至马林顺、朱德萍名下，变更登记的税费由马林顺、朱德萍承担；二、驳回马林顺、朱德萍的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，财产保全费5000元，公告费260元，合计5340元，由栾志祥、陶玉玲共同负担5080元，第三人栾明祥负担260元。

本院审理期间，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。

另查明，案涉房屋不动产登记资料查询结果证明记载，案涉房屋的土地性质为国有划拨土地。

本院认为，根据不动产登记资料记载，案涉房屋土地性质系国有划拨土地，并非农民集体土地，依法可以上市销售。栾明祥以案涉房屋买卖契约签订时土地性质为农民集体所有，房屋买卖契约违反法律强制性规定，是无效合同的上诉理由，没有相应的依据，本院不予采纳。

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

本案中，案涉房屋系栾志祥原有房屋拆迁安置取得，栾志祥、陶玉玲与马林顺、朱德萍在签订房屋买卖契约时，案涉房屋并未登记在栾明祥名下，亦未由栾明祥实际控制，一审认定马林顺、朱德萍有理由相信栾志祥、陶玉玲对案涉房屋享有处分权，有相应的事实和法律依据。栾志祥、陶玉玲与马林顺、朱德萍在协商一致基础上签订的房屋买卖契约，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据房屋买卖契约约定，栾志祥、陶玉玲应保证所售的房屋真实、合法、权属清楚，自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷，债权、债务等概由栾志祥、陶玉玲负责清理，并承担民事责任。因此，即便栾志祥在出售案涉房屋之前与栾明祥、张乐秀达成换房的合意，栾志祥、陶玉玲擅自出售案涉房屋，其后果亦应由栾志祥、陶玉玲承担。

综上所述，栾明祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由栾明祥负担。

本判决为终审判决。

审判长　　钮丽娜

审判员　　曹　艳

审判员　　张卓慧

二〇一八年九月二十六日

书记员　　汪海燕

 

  

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您身边的征地拆迁法律顾问：

    汤圣泉律师，北京市中银（南京）律师事务所高级合伙人，南京专业不动产律师，中国人民大学法律硕士，中银圆鼎不动产团队创始人，江苏省律师协会、南京市律师协会立法与行政法委员会委员。熟悉各类诉讼及非诉讼业务，实务经验丰富。专注于提供征地拆迁、房产纠纷、土地纠纷、行政诉讼、刑事辩护等重大疑难复杂案件专项法律服务。担任南京电视台《法治现场》、《有请当事人》节目特邀评点嘉宾，江苏广播电视集团推荐为“百姓最信赖的榜上名律师”，找法网评为2016年度“十大精英律师”，法律快车网评为2017年度“南京拆迁安置专业领衔律师”。

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